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房屋买卖纠纷及其处理方法总结
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  一、房屋买卖纠纷及其处理
  房屋质量不合格,业主可拒绝收房并提出解除合同
  房屋交付前未经验收或经验收不合格的,买受人可以拒绝接受房屋,并请求解除合同。房屋交付后质量经核验确属不合格的,买受人可以主张相同权利。
  根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条:“商品房交付使用后,购买人认为主体结构质量不合格的,可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验,确属主体结构质量不合格的,购买人有权退房;给购买人造成损失的,房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。”
  由此可见,如果房屋质量问题不过关,购房者有权拒绝收房并解除购房合同。
  迟延交付房屋,超过三个月可要求解除合同并赔偿违约金
  根据《解释》第15条,出卖人迟延交付房屋,在催告后三个月的合理期限内仍未履行的,买受人可以请求解除合同,并要求出卖人承担支付违约金、赔偿损失等违约责任,但当事人另有约定的除外。
  配套设施迟延或者不能交付
  配套基础设施包括水、电、气、暖、通讯、有线、宽带等;配套公共设施包括停车场、运动场、游泳池、道路、花园、绿化、医院、学校、超市、会所等。基础设施完备是买受人正常居住必备条件,如该设施缺乏,买受人可以拒绝接受房屋,逾期交付的,可以要求出卖人承担违约责任。
  销售广告对公共设施的描述具体明确,足以影响买受人是否购买与房屋价格的,应当视为要约,出卖人拒绝交付或迟延交付时,应当继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
  装饰和设备不合约定
  买卖合同经常约定出卖人提供精装房,并在合同附件和补充协议中约定装饰材料与工艺标准。房屋交付时,买受人发现材料低档、做工粗糙,因此与出卖人发生争执。应首先依照合同约定为准,无约定或约定不明的,根据《合同法》62条确定。装修不符合合同约定的,由出卖人承担更换、重做、维修和赔偿损失的责任。交付房屋时,出卖人必须提供室内空间检测报告,否则买受人有权拒绝接受。装修物存在有害物质如氨气、甲醛、氡气,造成室内空气污染,危及人体健康时,出卖人应当承担赔偿责任。
  房屋相关资料不完备
  房屋交付时,出卖人应当提供以下资料:
  (1)、政府机构出具的《建设工程竣工验收备案表》,较权威地证明房屋业已竣工验收合格;
  (2)、房屋测绘机构出具测绘资料,该资料用于权属登记,也可以确定实测面积与约定面积之间的误差;
  (3)、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》,前者是出卖人对商品住宅承担质量责任的法律文件,后者是对住宅的结构、性能和各部位(部件)的类型、性能、房屋负担其他权利或产权瑕疵。
  出卖人交付的房屋之上可能负担多种权利,如银行的抵押权、先买受人的债权、工程承包人的优先受偿权;或者已被司法机关和行政机关依法查封或以其他形式限制房屋权利。买受人尽管领受房屋,但权利处于不稳定状态,产权证书可能无法办理,随时将被真正权利人起诉腾房。如果出卖人事先未告知实际情况,买受人有权拒绝接受房屋。
  房屋交付后,约定或者法定办证期限届满后超过一年,由于出卖人原因导致买受人无法办理房屋所有权登记的,买受人可以请求解除合同和赔偿损失。如果属于一房二卖或者隐瞒抵押的情形,买受人可以根据相关法律规定,要求出卖人承担惩罚性赔偿责任。
  规划、设计变更应告知购房者
  规划涉及房屋乃至小区整体的环境与格局;设计则关系房屋的结构、户型、朝向、空间尺寸、供暖方式等。如果出卖人擅自变更规划与设计,可能影响房屋的使用功能、舒适程度、增值潜力等,买受人购房目的将受到重大影响甚至落空,故出卖人应当尊重买受人的知情权,如实告知变更情况,由买受人选择继续履行合同还是解除合同。
  房屋交付时发现规划与设计变更,出卖人未事先告知或者未如实告知的,买受人可以拒绝接受房屋和请求解除合同,并要求出卖人承担违约责任。
  前期物业纠纷
  物业管理企业本应由业主大会选聘,由业主委员会签订物业服务合同。但物业建成至业主大会成立之前,必需实施物业管理,出卖人可基于第一业主身份选聘物业企业实施前期物业管理。前期物业管理的内容与正常时期物业管理基本一致,买受人权利义务亦基本一致,可以接受物业企业服务,同时应当接受前期物业合同与业主临时公约约束,按时交纳专项维修资金、物业服务费用。前期物业服务可以约定期限,但期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效,前期物业服务合同终止。
  二、一房二卖几份买卖合同的效力
  若签订房屋买卖合同后,并未及时到房产部门办理房产过户手续,故该房屋的所有权并未发生变动,其所有权仍为出卖人所有。出卖人有权再次向其他人出卖该房屋,其对该房屋的处分权限并无限制,故对于两份(甚至多份)房屋买卖协议均应当属于有效的买卖合同。
  买受人的优先顺序
  在“一房二卖”的买卖合同中,主要遇到的问题是,多个买卖合同均有效且买受人均主张继续履行合同时,应优先保护何种买受人的主张。人民法院主要按以下顺序考虑:已经办理房屋所有权转移登记的>均未办理房屋所有权转移登记,已经合法占有房屋的>均未办理房屋所有权转移登记,又未合法占有房屋,应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素,公平合理地予以认定。
  违约及赔偿责任
  (1)出卖人违约责任承担方式及范围
  针对房地产开发企业作为出卖人。商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
  针对二手房买卖中普通出卖人。买受人可以请求解除合同、由出卖人返还已付购房款及利息,若在买卖合同中约定违约金则适用该违约金约定;因出卖人违约造成买受人损失的,出卖人应当赔偿损失。
  (2)中介机构责任承担方式及范围
  一般意义上的房产中介公司是居间人,其行为范围局限于为买卖双方报告订立合同的机会、提供媒介服务。
  对于委托人提供的资料,中介机构应当如实向买房人报告,以确保其提供信息的真实性。如,到房管部门对产权情况进行查询,以便对产权是否合法、明晰、有无被抵押或出售等情况予以确认,对房屋进行实地查看,以便了解房屋的实际状况与居住情况等,不得隐瞒或提供虚假资料;
  居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,损害委托人利益的,不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。