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房屋出售不成,定金双倍返还
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上海市浦东新区人民法院

原告陶某。

被告陈某。

被告德佑房地产经纪有限公司。

法定代表人邵非。

委托代理人卢文俊。

原告陶某诉被告陈某、德佑房地产经纪有限公司(以下简称德佑公司)房屋买卖合同纠纷一案,本院于2015410日立案受理后,依法适用简易程序,于2015529日公开开庭进行了审理。原告陶某,被告陈某,被告德佑公司的委托代理人卢文俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告陶某诉称,201412月,经被告德佑公司居间介绍,原告意向购买被告陈某名下上海市浦东新区丁香路XXXXXXXXX室房屋。德佑公司产调发现该房屋上设有最高额人民币(以下币种同)810万元的抵押贷款,陈某强调该抵押仅为授信额度,并未实际价款,故原告支付了意向金10万元(后转为定金)。20141223日,三方签署《房地产买卖居间协议》时,陈某又称实际借款为400万元。原告考虑到尚能接受,故签署了《房地产买卖居间协议》并支付了补充定金20万元(由德佑公司代管)。此后,德佑公司经核实,发现实际借款为810万元。经德佑公司协调,原告与陈某于20141228日签署了《居间补充协议》,约定陈某最迟于2015129日前自筹410万元资金归还借款。但2015128日,陈某告知原告不能如期归还上述410万元借款,并通过其丈夫的账户向原告返还了定金10万元。201521日,原告致函陈某,要求陈某承担违约责任,陈某拒收。201523日,原告与陈某达成补充协议,陈某授权德佑公司返还代管的定金20万元,双方就赔偿等问题未能达成一致,房地产交易事宜另行协商。为此,原告起诉要求:被告陈某返还剩余定金30万元(应双倍返还60万元,扣除已还30万元);德佑公司承担连带责任。

被告陈某辩称,双方之间只签订了居间协议,属预约,不是房屋买卖合同。双方也没有明确约定解除合同的条件,被告在履行过程中已经准备了相应的资金,有能力履行合同。在居间协议约定的签约时间内,双方协商还贷事宜,原告表示不要房子了,故被告将定金返还给了原告。因此,不同意原告的诉讼请求。

被告德佑公司辩称,德佑公司在居间过程中没有任何瑕疵,不同意承担连带责任。

经审理查明,20141216日,原告为购买上海市浦东新区丁香路XXXXXXXXX室(以下简称系争房屋)房屋,向被告德佑公司支付意向金10万元。

20141223日,原告陶某与被告陈某、德佑公司签订《房地产买卖居间协议》,约定系争房屋属甲方(陈某)所有,房屋上设有最高债权限额810万元的抵押。乙方(陶某)向有意购买系争房屋,并已向丙方(德佑公司)支付了意向金10万元。如甲方签署本协议,则乙方同意将意向金转为定金,同时在签订本协议后3日内通过丙方补足定金至30万元,甲方授权乙方代为保管。双方同意在本协议签订后30日内签署示范文本的《上海市房地产买卖合同》;若甲方未按约定签署示范文本或相关权利人提出异议导致本协议无法履行的,则应向乙方双方返还定金;若乙方未能按本协议签订示范文本,则已支付的定金(含丙方保管的定金)不予退还。房屋总价为1050万元,乙方于签订示范文本当日支付首期房价款315万元(含全部定金和尾款5万元),乙方通过贷款支付第二期房款420万元;乙方于2015216日前支付其余房款315万元。

同日,陶某又向德佑公司支付了20万元。此后,德佑公司将意向金10万元交陈某转为定金。

20141228日,陈某、陶某签署《居间补充协议》,约定,甲方(陈某)于2015129日前,自行向贷款银行归还贷款410万元,待乙方收到贷款银行的还款证明后3日内,双方至居间方处签署示范文本;对居间协议第3.4条作变更:乙方于签订示范文本后3日内直接向甲方贷款账户汇入首期房价款400万元(含定金,不含尾款),用于甲方还贷,甲方应将该款专项用于偿还抵押权人的借款余额(若不足由甲方自行补足),甲方须于当日办理结清抵押手续,拿到银行出具的抵押注销材料;甲方须领取抵押注销材料及办理完成抵押登记注销手续,确保该房地产在办理产权过户前无任何抵押。

2015128日,德佑公司经办人员通过短信向陈某发送了陶某的银行账户。陈某通过其丈夫的账户,将10万元转入原告账户。

201521日,陶某向陈某(快递收件地址为浦东大道6372206室)发送《关于居间协议处理通知》,表示2015129日为约定最晚的还贷日期,陈某未按约执行,且多次承诺还贷都未实际履行,故要求:1201523日前退还定金20万元,应陈某违约导致的赔偿金在2015213日前处理完毕。审理中,陶某提供了顺风速递公司某服务点的证明一份,证明该快递因拒收而退回。

201523日,陈某、陶某签署补充协议,约定双方一致同意德佑公司将代管的20万元退还陶某,就该房地产交易事宜由双方再行协商。当日,德佑公司将20万元退还陶某。

庭审中,陈某称:20141228日,陈某与陶某约定陈某准备410万元,陶某准备400万元,一起去还贷。2015127日,陈某打电话给陶某,约陶某在128日去温州还贷,陶某说不去。之后其又打电话给中介经办人,问陶某还要不要房子,要的话保留,等陈某女儿29日结婚后赶至上海;同时陈某又担心29日来不及办还贷手续,就让中介跟陶某商量,如果房子不要了就把账号拿来。128日,陈某收到账号。23日,陶某曾提出要陈某赔偿利息,陈某不同意。

陶某称:2015127日,陈某要问陶某借200万元用于还贷,陶某不同意。2015128日,中介经办人员说129日无法履行了(陈某指先还贷410万元),而且要账号,陶某觉得陈某不诚信,为了减少损失,同意先把钱退回来,就给了账号。

德佑公司称,2015127日,听陶某说陈某要借钱。128日,陈某向经办人员要陶某的账号,说129日还不了贷款了,家里有人结婚。经办人和陶某说了上述情况后,陶某给了账号,由经办人发送给陈某。23日,双方曾谈及赔偿问题,陈某同意赔5万元,陶某不同意,未谈成。

本院认为,本案各方签订的《房地产买卖居间协议》和《居间补充协议》系当事人真实意思表示,合法有效。而本案的争议在于陈某与陶某未能签订房屋买卖示范文本的原因,从而确定是否适用定金罚则。陶某主张陈某违反约定未提前归还410万元贷款,并退还定金10万元,应属违约。陈某主张,系双方达成一致,由陶某提供账号后其才返还定金,且当时在归还410万元贷款的期限内,不构成违约。

根据《居间补充协议》的约定,应由陈某在2015129日前先行归还贷款410万元,并未约定双方共同前往归还全部贷款。但直至2015127日陈某尚未归还上述贷款,且根据陈某的庭审陈述,其在2015127日约陶某去温州归还贷款810万元,遭拒后又提出了陶某还要不要房子、29日后赶回上海等问题,可见其并无先行归还贷款410万元的意愿。现各方对归还10万元定金一节的事实经过陈述不一,但可以确定,是陈某首先询问账号以便退还定金。在陈某已经表露了并无先行归还贷款410万元意愿的情况下,陶某对陈某的履约诚意产生怀疑应属合理,其从资金安全、避免损失角度考虑而提供账号,亦属情理之中。现陈某主张系双方达成一致后才退还定金,缺乏证据证明,不予采信。综上,本院认定本案系因陈某未及时先行归还贷款,并退还定金、终止交易导致双方未签署示范文本,根据约定陈某应承担违约责任,双倍返还定金60万元。鉴于陈某已经返还了定金30万元,故还应返还30万元,原告的诉请应予支持。

原告要求德佑公司承担连带责任,无法律依据,不予支持。

据此,根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条之规定,判决如下:

一、被告陈某应于本判决生效之日起十日内给付原告陶某30万元;

二、驳回原告陶某其余诉讼请求。

负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费5800元,减半收取2900元,由被告陈某负担。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员  张卓郁

二〇一五年六月十七日

书记员  陈裕国

 

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